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mardi 20 septembre 2011

L’ORGANISATION DE LA PROFESSION D’EVALUATEUR IMMOBILIER EN ALGERIE. - 1ére partie-



Le rapport d’étape s’organise ainsi : 

  • Introduction
  • - dans un premier chapitre, sera décrit l’environnement juridique et économique de l’évaluation immobilière 


  • - dans un deuxième chapitre, les professionnels de l’évaluation immobilière seront précisés ; 


  • - dans un troisième chapitre, la pratique de l’évaluation immobilière sera caractérisée. 
1ére partie:


le contexte foncier





Le droit foncier algérien est régi par de nombreux textes législatifs et réglementaires formant un dispositif complexe. Ce dispositif a évolué au gré des orientations prises par l’Etat algérien depuis son indépendance en 1962.

Sans remonter jusqu’à la période de la colonisation française, l’évolution du droit foncier algérien (aussi bien urbain qu’agricole) peut être classée en deux périodes : la période allant de l’indépendance de l’Algérie en 1962 jusqu’à la fin des années soixante-dix, et la période allant du début des années 80 à nos jours :

La première période se caractérise notamment par l’ordonnance 62-20 du 24 août 1962 relative à la protection et à la gestion des biens laissés vacants par les colons français et l’ordonnance 66-182 du 6 mai 1966 ayant opéré dévolution à l’Etat algérien des biens vacants. Le dispositif a été parachevé, s’agissant du foncier agricole, par l’ordonnance 71-73 du 8 novembre 1973 portant révolution agraire. Cette ordonnance, qui opéra un bouleversement majeur du régime de la propriété foncière agricole en Algérie, avait pour principal objectif la nationalisation des terres appartenant à des propriétaires non-exploitants ou absents.

Pour la même période et s’agissant plus particulièrement du foncier urbain, l’ordonnance 74-26 du 20 février 1974 visait à la constitution des réserves foncières communales (RFC) destinées à servir d’assiette aux investissements de toute nature de l’Etat, des collectivités publiques et locales. La constitution des RFC a pu être réalisée par l’expropriation de leurs anciens propriétaires afin de faire face notamment aux besoins en terrains urbains dus à l’accroissement de la population urbaine.

La seconde période connaît le mouvement de libéralisation de la propriété foncière, amorcé par la Constitution de 1989 qui « garantit le droit à la propriété privée et l’indemnisation juste, équitable et préalable en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique ». La loi 90-25 du 18 novembre 1990 portant orientation foncière constitue probablement la pierre angulaire de l’édifice de libéralisation du foncier en Algérie. Celle loi a notamment abrogé l’ordonnance 74-26 relative aux RFC.

Quant au foncier agricole, l’ordonnance 71-73 portant révolution agraire a été abrogée par l’ordonnance 95-26 du 25 septembre 1995. Cette ordonnance a eu pour effet la restitution des terres nationalisées à leurs anciens propriétaires (sous certaines conditions).


le contexte foncier


Nonobstant les différentes réformes engagées, l’Etat algérien fait face depuis les années 70 à une crise aiguë du logement. Selon des estimations jugées optimistes, le déficit actuel est évalué à 1.200.000 logements. C’est la raison pour laquelle près de 15 % des 4.200 milliards de dinars affectés au plan complémentaire de soutien à la croissance seront consacrés à la résorption du déficit en logements que connaît l’Algérie. 

Par ailleurs, et à la suite du tremblement de terre ayant affecté la Wilaya de Boumerdès en mai 2003, les autorités algériennes marquent une vigilance accrue sur la qualité des constructions qui doivent désormais tenir compte des normes internationales de construction, notamment parasismiques. 

Afin d’atteindre l’objectif que se sont assigné les autorités publiques algériennes de mettre en place un marché libre de l’immobilier, permettant ainsi, entre autres, la résorption de la crise du logement en Algérie, un certain nombre d’institutions spécialisées telles que la Société de Garantie du Crédit Immobilier (SGCI) ont été créées afin de favoriser le crédit immobilier, outil indispensable pour encourager l’accession à la propriété privée.

L’essor du crédit immobilier en Algérie, pratiqué historiquement par la Caisse nationale d’épargne et de prévoyance (CNEP), dépend de l’implication accrue des autres banques publiques et privées algériennes. Or ce résultat ne peut être atteint que par la mise en place d’un dispositif juridique permettant aux banques privées et publiques algériennes de prendre des sûretés réelles garantissant efficacement le remboursement de leurs crédits immobiliers. L’efficacité de ces sûretés réelles passe inévitablement par la mise en place de paramètres objectifs et rationnels permettant l’évaluation marchande d’un bien immobilier, d’où la réforme engagée par le gouvernement algérien et visant à l’organisation de la profession d’évaluateur immobilier.

Le pont sidi Rached pendant sa construction au debut du xx éme siécle

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